米乐平台：住宅全装修 推进住宅产业现代化的重要切入点

2022-01-04 | 作者：米6体育官网

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　　年，中国房地产业快速增长，城镇居民居住水平和人居环境进一步提高和改善，到

　　（二）2004年1至～7月，在国家宏观政策的指导下，中国房地产开发投资累计达6055亿元，同比增长28.6%；累计销售商品房1.34亿㎡，同比增长25.2%；商品房空置面积为96783万㎡，同比下降0.8%；平均销售价为每平方米2724元，同比上升12.9%。中国房地产业在市场和政府两只手的掌控下出现新的格局。

　　2004年1～7月，我国商品住宅投资4111亿元，同比增长28.1%，办公楼投资297亿元，增长31.5%，商业营业用房投资766亿元，增长35.6%。上述商品住宅、办公楼、商业、营业用房都是装饰装修行业的“大市场”，只要这个大市场有了平稳的大发展，才能有装修行业的大发展。另一方面是居民经济水平提高给装修带来了“大需求”，2003年我国居民本外币储蓄余额达到11万亿元，比上年增长17.4%。富裕起来的中国人从有能力“买好房”，走向有能力“装好房”，进而步入买“全装房”的时代。经济比较发达的北京、上海、广东等地的全装修住宅在市场上的份额逐步加大，上海、北京的中高档住宅中全装修住宅估计已接近25%，出现了一批象奥林匹克房地产开发公司、上海仁恒房地产开发公司、上海珠江房地产公司这样专建全装住宅的开发公司，成为市场竞争中的强者。

　　我国的住宅装修业在近10年的时间内发展极为迅速，其市场容量和行业规模的扩展，已超过家电产业和汽车产业，形成兴旺发达的“朝阳产业”，有关资料显示，到2003年，我国建筑装饰行业年产值已达8000亿元左右，其中家庭装饰装修产值约4500亿元，行业内共有企业近20万家，从业者队伍达到1000余万人，年实现增加值超过2000亿元。住宅装修已成为全面建设小康社会的重要内容，是改善人民居住环境质量的根本途径，是实现住宅产业现代化的重要切入点。

　　但在实施的过程中除了存在购房者观念转变问题外，还存在着其他一些不容忽视的问题，主要表现在装修市场管理不健全、企业的诚信度低、自律水平差、装修质量粗糙、用材污染环境，达不到国家规定的标准，使得住宅装修工程投诉居高不下，影响了行业均衡全面可持续发展，在一定程度上影响了人民的健康。因此，加强住宅装修业的管理，建立生产和产品的诚信体系和环保安全体系，改变传统的装修方式已刻不容缓。

　　住宅装饰装修业的发展，一要靠市场的发育，二要政策的引导。建设部从2001年10月开始先后下达了有关装修的施工设计管理、资质、计价、环保、验收等文件共10个，2002年7月18日发布的《商品住宅装修一次到位实施导则》及配套的《商品住宅装修一次到位材料、部品技术要点》，在住宅装修领域起到了重要的引导作用。导则发布的目的在于：逐步取消毛坯房，直接向消费者提供精装修成品房，规范装修市场，促使住宅装修生产从无序走向有序。此后，很多地方省市主管住宅建设的行政部门，也结合当地实际情况发布了类似文件，提出了实施计划和工作目标，有的也制定出相关的政策，鼓励开发企业建精装修房。上海率先提出全装修住宅的建设目标：2002年3万套（已落实32100套），2003年10万套，到2005年，新建住宅基本实现全装修。上海市新建住宅全装修第一批试点项目共计123个项目，涉及16个区，共计638万㎡建筑面积。试点项目坚持“质量可靠、价格合理、规范运作、取信于民”的原则，建设全装修住宅受到广大消费者欢迎。已交付使用的1万套全装修住宅的入住率达90%，满意率也在90%以上。

　　事实证明，一个好的政策可以影响一个产业。在全装修房迅速崛起并成为新的经济增长点时，政策的导向变得十分重要。《商品住宅装修一次到位实施导则》发布已整整两年的时间，企业在装修实践中遇到了各种困难，有些甚至感到茫然，不知所措。有些实际问题待我们去探索、去解决。比如，建全装修住房，开发企业与装修施工单位“重复上税”的问题，因装修住宅售价增高“购买者契税增加”的问题，全装修住宅质量评定的问题等等。建设部住宅产业化促进中心将与中国建筑装饰协会共同针对上述问题进行研讨，并提出一些政策性的解决方案。为建全装修房的开发商提供更好的交易平台，引导住宅装修业的健康发展。

　　用住宅装修一体化(全装修)来取代离散化的装修，无疑是一种革新，其本质是用科技密集型的规模化工业生产取代劳动密集型的粗放的手工业生产，从而全面提升中国住宅装修的档次和品质。全装修住宅具有鲜明的产业化特征，它不但打破了陈旧的装修体制，更重要的是将住宅产业引向集约化建设的轨道，是一次质的飞跃。全装修住宅引发了购房者消费意识上的变革，引发了装修部品材料供应方式的变革，引发了装修生产方式的变革，“三大变革”托起了住宅装修走向产业现代化的一片蓝天。

　　买毛坯房还是买装修房，对于普通老百姓来说是一个消费意识上的转变。绝大部分消费者在装修方面是外行，这是他们的“短项”，让一个外行去发挥他的“短项”怎么能不累呢？消费者的“长项”恰恰是购物、是选择用什么装饰品、什么家具来装点自己的家。毛坯房这一“过渡性产品”让购房者的消费意识停留在传统的“自给自足”的生产方式上。“马路装修游击队”正适应了这种陈旧的观念，占据了初期的家装市场，再加之装修质量问题层出不穷，给广大购房者留下了不良印象，影响了全装修住宅的大面积推广。随着住宅量的增加和消费者购房目的“差异性”增大，住宅不再是消费者固守的居窝，装修也随之成为“身外之物”。

　　轻装修、重装饰日渐成为潮流，而迎合这一潮流的全装修住宅也会成为市场的主流产品，在未来的住宅市场上大行其道。消费者看到提供给他们的全装修住宅质量优、价格宜、样式多，自然就会摈弃旧的装修方式，去买品质上乘的全装修房。这种消费上的变革是基于两种根本原因，第一是价值取向的理性化，第二是全装修住宅的优质化。据上海房地局组织的一项调查显示，在欲购房人群中有80%的人认为全装修房是发展的趋势，其中有68%的人打算在两年内购买全装修住宅，比去年增加20%。上海市不单在高档住宅中推行全装修房，也要在中低价位的住宅中推行，全装修住宅不再是高档房的专利。购房者消费意识的变革是住宅向全装修转变的原动力。

　　1．装修部品材料的质量直接影响到全装修住宅的工程质量和环境质量，这是保证全装修住宅高品质的前提。因此，对于材料部品的来源和质量认定尤为重要。国内的装修材料的供应方式多属于摊位式的。摊位式的大型装饰材料市场对于零散的店铺销售来说的确是进了一大步，集中式的销售给消费者带来了方便，对产品和材料的把关程度也有所提升，但是在材料、产品的进货渠道上，在价格的协调上和售后服务上，仍然缺乏统一性，难以形成产品集群的整体规模效益，在质量管理环节易出现漏洞，经营上也会受到制约。北京市中大型装饰装修材料市场有113家，销售摊位7万间，竞争激烈，真正实现赢利的不足20%。现在这种状况在逐步改善，尤其是“建材超市”式的经营模式开始占据家庭装修部品的半壁江山。这种先进的装修部品材料供应方式具有如下的明显优点：

　　（7）采用观代物流管理手段，大大减少流通环节，让利于民。世界知名的建材连锁超市进入中国抢滩都获得了成功，如瑞典的宜家、德国的欧倍德、欧洲的百安居等。这预示着中国装修建材的物流整合已经开始，这种整合一定会使中国的家庭装修业摆脱陈旧固有的模式向集约化、工业化方向前进。

　　2．与“建材超市”几乎同时出现在装修领域的另一个亮点是“专业化集团采购模式”。即以“团购联盟”的形式组织实施统一的部品市场准入和采购活动。这是运用市场机制建立起来的部品保证体系。在形成规模采购的同时，提高质量，降低成本，这正是全装修住宅的优势所在。大连住宅产业化协会部品集团采购专业委员会于2004年4月成立．这不仅是国内首家以社团组织形式成立的住宅部品集团采购联盟，也是大连在加快住宅产业化进程中的一个创新和有益的尝试。采购联盟编制统一标准，将推荐产品、慎用产品、采购材料部品分三类编目，并通过商务网络联系开发商，搭建一个资源共享，互通信息，形成合力的操作平台。

　　从毛坯房过渡到全装修房，这实际是一次生产方式上的变革，而工业化装修方式则是代表了未来装修的发展趋势。许多开发企业和建材部品供应商共同探索住宅全装修之路，取得了不小的成果，值得大家去推广：这些装修模式包括：

　　1．“一站式”采购装修模式。即在超市中直接与设计人员一起选择装修部品材料，由设计人员和施工人员一条龙服务。百安居的装修服务就是采用这种方式解决产品与施工之间的衔接问题。

　　2．“集成装修”模式。由住宅建设开发商、建材供应商和装修企业三大产业搭建一个平台，构筑产业战略联盟，实施住宅集成装修，达到多方共赢的目标。参与平台搭建的多是品牌企业，这种“品牌叠加”所产生的效应使集成装修更具市场竞争力，更能确保全装修住宅的高品质。集成装修是建立在工业化生产和现代供应方式的基础上，而品牌的参与和加盟是在此基础上提升了装修产品的价值，体现了产业化生产方式所带来的效益。上海恒大集团的“集成装修”模式汇集了314家品牌供应商和3家一级资质的装修施工企业，成立“恒大战略联盟”，使集成装修的理念变成一种可操作的生产模式，为全装修住宅的实现创造了条件。

　　3．“连锁特许经营”的装修模式。这是以品牌、技术或商标为知识产权的特许经营方式。在装修行业中独树一帜的成功经营体系往往会发展成连锁特许经营模式。这对装修领域中生产方式的变革和生产经营的标准化、规范化的提高具有深远的影响。北京的东易日盛装饰有限公司2004年获得“中国优秀特许品牌奖”，进入中国优秀特许品牌10强行列。这个建立7年的家装公司，2003年产值达到3.6个亿，2004年的产值目标将达6亿元，现已形成规模化、专业化、集团化、产业化的竞争优势，成为我国装饰行业内具有相当规模的家居产业集成商，其品牌估价为9.83亿元。北京东易日盛装饰公司将自身的管理、设计、施工、服务等方面的资源和经验，归纳整理出一套完整的知识产权体系和“优质家装检定系统”，为建立装修业的诚信机制做出了贡献，并推动了品牌特许经营事业的发展。

　　4．“家具专业整合”装修模式。家具生产企业借助雄厚的机加工实力。直接给消费者或开发公司服务，体现了工业化生产的优势，近几年在家装市场上异军突起。全装修住宅中的大件木工制品和机加工产品大都已由现场加工转为工厂加工。家具厂上门免费测量，拿回工厂加工，再到现场拼装，省时省材保质量，这种专业化的服务很快赢得了消费者的青睐，与无加工场地的家装公司相比具有明显的优势。目前装修公司与家具厂家联合，进行专业整合的情况越来越多，这十分有利于装修整体水平的提高。家具专业施工队进入装修市场是竞争的结果。代表先进生产力的装修模式才会具有明显的竞争能力。竞争促进了住宅装修业的繁荣发展。

　　从现在开始到2010年，是全装修住宅发展的关键五年，是住宅装修方式大转变的五年，是为毛坯房最终退出市场铺平道路的五年。许多省市建设行政主管部门在制定当地住宅产业化目标时，都将实现住宅全装修定在这五年的范围内，可见推行全装修住宅已形成大气候。实现住宅全装修是中国住宅产业现代化的必由之路。

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